Dividir una casa ya construida puede ser una solución inteligente cuando se busca aumentar la rentabilidad de un inmueble, adaptarse a nuevas necesidades familiares o crear dos viviendas independientes. Sin embargo, el proceso no es tan simple como levantar un tabique: requiere cumplir con ciertos requisitos urbanísticos, técnicos y legales que garanticen la viabilidad de la división.
¿Se puede dividir en dos viviendas una casa ya construida?
La posibilidad de dividir una casa en dos unidades habitacionales independientes depende de varios factores: el tipo de inmueble, su ubicación, la normativa urbanística local, la superficie disponible, y si se cumplen las condiciones mínimas exigidas por la ley.
En términos legales, es posible dividir una vivienda unifamiliar en varias siempre que:
- La normativa municipal lo permita.
- Cada vivienda resultante cumpla con los requisitos de habitabilidad.
- Se realice una división horizontal (o segregación) debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
Diferencia entre división horizontal y segregación de vivienda
Es importante distinguir entre dos conceptos clave:
- División horizontal: consiste en dividir una edificación en varias unidades jurídicas independientes (por ejemplo, dos pisos), cada una con su propia referencia catastral. Es la más habitual en viviendas urbanas.
- Segregación: se refiere a la división de una finca (solar o terreno) en dos o más partes. Aplica más en suelos rústicos o parcelas.
Ambos procedimientos requieren licencia administrativa, cumplimiento del Código Técnico de la Edificación, y en muchos casos una licencia de obra mayor.
Requisitos legales para dividir un inmueble en dos viviendas
Para dividir una casa ya construida en dos viviendas legales, hay que tener en cuenta:
1. Normativa urbanística local
Cada comunidad autónoma o ayuntamiento puede tener normativas específicas que limitan o condicionan la división de una vivienda. Es indispensable acudir al departamento de urbanismo correspondiente para confirmar si se permite y bajo qué condiciones.
2. Superficie mínima por vivienda
Cada unidad resultante debe respetar una superficie útil mínima. Esta medida puede variar, pero suele situarse entre 30 y 50 m² por vivienda, dependiendo del municipio y del tipo de edificación.
3. Cédula de habitabilidad
Cada nueva vivienda debe contar con su propia cédula de habitabilidad, que certifique que reúne las condiciones adecuadas de iluminación, ventilación, accesibilidad, salubridad, etc.
4. Aislamiento térmico y acústico
La ley exige que ambas viviendas estén adecuadamente separadas mediante aislamiento térmico y acústico, garantizando la privacidad y confort de los futuros ocupantes.
5. Accesos independientes
Cada vivienda debe disponer de entrada independiente desde espacios comunes o desde la calle. En caso de compartirse zonas, se requerirá la aprobación de la comunidad de propietarios.
Pasos a seguir: cómo dividir una casa ya construida
El procedimiento general para realizar una división legal del inmueble incluye los siguientes pasos:
- Consulta urbanística previa: verificar si la normativa local permite dividir la casa.
- Proyecto técnico: encargar un proyecto a un arquitecto que defina la nueva distribución, cumpliendo el Código Técnico de la Edificación.
- Licencia de obra mayor: solicitarla en el ayuntamiento correspondiente.
- Ejecución de las obras: realizar las modificaciones físicas necesarias (tabiques, instalaciones, accesos, aislamiento, etc.).
- Cédulas de habitabilidad: tramitar una por cada vivienda resultante.
- División horizontal o segregación notarial: redactar una nueva escritura que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
- Alta de suministros: cada vivienda debe tener su propio contrato de luz, agua, gas, etc.
- Pago de impuestos: entre ellos, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Qué tener en cuenta antes de dividir una casa en varias viviendas?
Aunque dividir tu casa en varias unidades puede aportar valor, también puede generar complicaciones si no se planifica adecuadamente. Algunos puntos clave a considerar:
- El coste del proceso puede ser elevado: proyecto técnico, obras, tasas municipales, honorarios notariales y registrales.
- No todos los inmuebles se pueden dividir: la estructura del edificio, la superficie o la normativa urbanística pueden impedirlo.
- Las modificaciones deben estar legalizadas: una división sin permisos puede generar sanciones o impedir la venta o el alquiler posterior.
Casos en los que no se puede dividir una vivienda
No se permite dividir una vivienda en dos en los siguientes casos:
- Cuando se incumple la superficie mínima legal.
- Si la normativa urbanística local lo prohíbe expresamente.
- Cuando no se puede garantizar un acceso independiente para cada unidad.
- Si la estructura del inmueble no soporta la modificación.
En estos casos, la situación no puede legalizarse, y cualquier intento de división sería considerado ilegal.
Ventajas de dividir una vivienda en dos
Cuando la normativa lo permite, y se realiza correctamente, dividir una casa ya construida puede tener múltiples beneficios:
- Incrementar la rentabilidad del inmueble, ya sea mediante alquiler o venta.
- Adaptarse a nuevas realidades familiares (por ejemplo, padres e hijos que desean vivir cerca pero con independencia).
- Facilitar una herencia o reparto patrimonial más equitativo.
- Mejor aprovechamiento de una vivienda grande y poco utilizada.
Además, durante el proceso de reforma, se pueden incorporar soluciones a medida como las rejillas de ventilación metálicas personalizadas, que permiten una distribución eficiente del aire en las nuevas estancias, mejorando el confort térmico y acústico. Estas soluciones están disponibles a través de especialistas en ventilación como Galusa, con opciones a medida que cumplen con los estándares técnicos requeridos por el Código Técnico de la Edificación.
Consideraciones finales si se quiere dividir una casa en dos viviendas
Dividir una casa ya construida no es imposible, pero tampoco se trata de una decisión que deba tomarse a la ligera. Exige una planificación rigurosa, el cumplimiento de normativas urbanísticas y técnicas, y una inversión económica inicial. Contar con asesoramiento profesional —tanto legal como técnico— resulta fundamental para evitar errores costosos o situaciones de ilegalidad.
El proceso puede ser largo, pero si se ejecuta correctamente, es una forma eficaz de obtener dos viviendas independientes, funcionales y perfectamente legales.